蟠龙天地完整探班解读

2001年，上海新天地启幕，当年我高三，正为高考而拼搏，更无从谈起职业规划，毫无机会对这一国内里程碑式的城市更新案例有系统的认知，只能通过书籍进行学习，并由衷为瑞安集团（下文简称：瑞安）对上海这座城市的精耕细作而深表敬意。

(资料图)

2023年，蟠龙天地启幕，是瑞安在上海市场再次打造“天地系”封面作品，并推出“Urban Retreat 城市微度假”全新理念，受到业内外广泛关注。如今我开写商业评论自媒体已有10年积累，终于机会对该项目从头开始学习并分享，这是荣幸，也是我首次分享全开放式街区项目。

关于项目的基本信息，我早在《蟠龙天地展厅探班，旨在打造一个不一样的“新天地”》一文中就有过阐述，这里仅列出关键信息包括：

项目位于上海青浦区蟠鼎路123弄8号，轨交17号线蟠龙路站可抵达；

总占地面积超50万㎡，包含：23万m²超大绿地、25万m²国际住宅、5万m²商业、超4千m²精品设计酒店、近2千m²的独栋艺术中心，包含2400个停车位，商业部分均位于地面。

各组成部分大致位置与区域如下图所示。

蟠龙天地有很多特有标签——城市更新、街区形态、江南水乡……这些都足以使其与常规单体商业大有不同。与上海新天地类似，他们都是在“现有”的基础上，对“过去”进行雕琢，从而为片区打造属于“未来”的图景，活化城市和自然空间，创造商业和人文价值。

在经过4月27日和5月1日两次探访并对项目稍有认知后颇有感触（下文人较少的照片来自于4/27预览日，人头攒动的则为5/1所摄），个人认为打造蟠龙天地的特殊难点可以由两个字来概括：“老”和“大”。

难度在于项目选址不仅时间维度上历史久远，更不像上海新天地这类旧改项目般有足够的故事支撑和原始商业价值，因此如何挖掘其在历史、结构、形态等各方面的史料和潜能成为一大考验。毕竟我们并不缺乏传统水乡商业，而对于瑞安而言，显然业内外都会报以更高的期待。

虽然项目如今已焕新，但从一些保留的老建筑依稀能感受到蟠龙原来的风貌，社交媒体上也不乏局部新老对比图的帖子，绝对能为体验商业增添更多乐趣，有兴趣的朋友可以搜索一下。

图片来自“西虹桥商务区”

难度在于50万㎡的占地面积，甚至绿地总面积就近一半，势必让蟠龙天地成为又一则典型的无边界型项目。且不说街区商业部分如何打磨，光是公共空间的设计、运营和维护，就足以考验开发商水准。与“老”相似，我们同样不乏绿地公园，但由头部开发商来进行规划运维，那势必会期望有更多惊喜亮点。

大多数的项目，只会占到沙盘中的一部分，但蟠龙天地，甚至没有呈现项目的完全面貌（四季花谷、运动公园等区域都“出画”了）。

从直观感受而言，如果乘坐轨交而来，虽然项目并非轨交上盖，但几乎一街之隔，就能看到这个名为《蟠龙之珠》的公共艺术装置，意味已经进入到了蟠龙天地的场域，即使面前还有大片草坪空间。

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而在蟠鼎路的另一侧，则是名为高地广场的又一片草坪空间，这里“卧”着一只《逍遥兔》公共艺术装置，同样位于蟠龙天地所在区域。

我在五一小长假二刷时，特地又去了项目的北侧，别有洞天。住宅的“后方”是棒球公园和洛克公园，前者正值比赛日，氛围极佳。

顺着蟠龙步道伴随自然景观一路向南，即可到达客流更为密集的“主战场”。

公共区域之大可见一斑，对此，项目还特设了一张蟠龙绿地平面图，颇有公园既视感。

每个项目的建成即是不断解决问题的过程，这些挑战同样也是有别于传统商业的契机——如何利用好留存的资源，与瑞安自身的经验和底蕴进行整合，从而焕发出全新的能量，成为了我认知蟠龙天地的逻辑和方法，因此下文也将通过双方视角进行探讨分享——

1、先来看蟠龙有什么特性可为之所用；

2、再来看瑞安能带来哪些商业资源、经验和价值。

蟠龙

1、有大面积空间

如上文所述，广阔的面积既是难点也是契机。项目首先给予的直观反馈，还并非在于如何布局商业内容，而是充分利用地下空间打造停车场。2400个车位即使放到大型一站式购物中心都是能打的，而对于这类偏目的性前往的商业项目更是具有刚需级战略性意义。

值得一提的是，占据多个街区的项目设了4个停车区域，可通过不同的行车路线到场，有助于缓解节假日等客流高峰时期的拥堵，提升入场体验。毕竟在上海市场，消费者不缺乏商业内容的供给，本质上前往蟠龙天地是为了期望获得有别于传统商业的休闲、舒适体验，因此进出项目效率的重要性会被放大。

项目有意识地在公众号上对各停车场入库路线进行了引导。

各停车场有专属的出入口通道，位于项目不同的区域。对于常客而言能快捷抵达目的地。‍‍‍

例如要从东侧的P5停车场去到滑板公园几乎要走上300米左右，而从P2入库则上来就是，从下图还可以看到项目对车库出入口进行了涂鸦装饰，与该区域整体氛围更为融洽。

2、有约3公里原生江南水系

对于业内读者而言势必不会对开放式街区商业感到陌生，但拥有天然水系的项目就未必会经常涉足了，这也因此成为了蟠龙天地得天独厚的差异化看点，是项目有望成为水乡商业代表案例的必要因素。

不同尺度、形态的水景移步异景般地贯穿于整个项目内，强化了“景观”标签。

有水就少不了桥，后者是水乡商业的“血脉”。蟠龙天地在原有香花桥（始建于1340年）和凤来桥（始建于1805年）两座古桥的基础上，又另外新增8座。

香花桥

凤来桥

“新”桥则沿用了仿古的形态和石材，依旧保有神韵，与原有的两座融合得恰到好处，让视野所及之内完美还原江南水乡风貌，并伴随周边建筑的风格、尺度进行了“十桥十面”的定制。甚至粗看之下，我们可能一时无法分辨出孰是原有，孰是新建。‍‍

其中在东西向河道末端坐镇的烟雨廊桥足以成为全场视觉焦点，从设计和空间布局来看颇具巧思。

在项目的整个动线规划中，视觉几乎都是“西倾”的，时不时就会一瞥烟雨廊桥。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

也正因为视觉上的焦点性，让烟雨廊桥成为XINTIANDI「光影上海」出品的《月见蟠龙 The Moon Journey》的独特“幕布”。‍‍‍‍‍

而用打造商业的视角来看，桥的意义在于增加动线，与“一”字型环形动线购物中心设计廊桥是类似的逻辑和手法。如下图所示，红色标注的两座为香花桥和凤来桥，新建石桥几乎平均分布于河滨动线，提升客流穿行的便利性。

3、有游船码头

并非开放式街区会有水系，再进一步，并非滨水商业都能有码头，而蟠龙天地不仅有，而且能用于游船运营。

据悉项目配备了6艘以非遗编织技艺装点的江南游船，一船6人，适量的运力结合仿古的体验，某种程度上让水路动线的通行成为了次要职能，为客人带来有别于传统商业的别样趣味体验才是“正经事“，本质上与去商场乘坐摩天轮有相似的逻辑。有趣的是，游船上的人看着两岸的风景，同时船本身也成为了风景。

《张灯结彩·编织的船》

4、有老建筑

这是项目的核心要素，我们终究要回归商业，商业内容离不开建筑空间。放眼当今市场，不论是政府端还是开发商自身对历史风貌及保护建筑的重视程度越来越高，大拆大建被摒弃，越来越多的项目注重如何将现代商业与历史传承进行有机结合。

蟠龙天地在这方面大有发挥空间。与上海新天地既保留石库门街区风貌又加入现代化购物中心有所不同，蟠龙天地整体更偏向于以原始风貌为准绳在全局层面进行具有统一性、致敬性的规划打造。

在历史建筑方面，对一些完整度较好、有故事、形态方面具有特色的楼阁进行了保留和修缮。在游逛中，如果看到楼阁门旁有设计成卷轴样式的相关介绍，那就是保留下来的老建筑没错了。

同时在程祠故里，也能看到保留建筑的模型以及更多相关注解、展示。

以此为参照，新建建筑相对偏现代的选材、结构但与周边古建筑在尺度、形态上能够深度融合。例如层数限制在两层以内，部分屋顶瓦片等材料选用了蟠龙遗留的物料，虽然在加装手扶梯、景观装置等设施后彰显现代化，但大框架依旧能实现新老和谐，还原江南美学。

在商业层面，老建筑魅力独具，对空间把控能力强的品牌而言更甚，最具代表性的当属BLUE BOTTLE COFFEE，这个选址极其另辟蹊径的品牌在一栋古建筑中与瑞安达成了首次合作，彰显独特神韵，势必会成为众人打卡点位之一。

而新建筑则更具有针对性，2层空间有助于引入一些具有目的性消费的业态和品牌。例如舞蹈机构CASTER能够满足周边住宅用户日常体验所需，但若选址于临街则会与江南水乡的静谧调性稍显违和，选址2层则可完美规避。

项目也有意识地给了本就品牌数量不多的2层做了更明确的指示，毕竟对于街区项目而言，尽可能降低消费者的寻店成本对提升体验尤为重要。

5、有自然空间

我在《上海商业考察指南：浅谈7个市调关注方向》一文中有聊到现代化商业打造，很多缺乏自然空间的商场都在尽力创造亲近自然的氛围，而蟠龙天地与大自然融合的公共活动区域那可太多了。

在项目的整体规划中，除了上文已经能略睹一二的高地广场外，还有包括童心乐园、曲水湿地、四季花谷等多个主题功能区。

位于西侧的自然空间带来几乎游离于商业之外的湿地公园景致。

孩子们戏水，大人们席地，完完全全的公园图景。

位于西南侧的露营空间和童心乐园是极具公共属性的功能区域。27日探班时还是一片空旷草坪，五一期间前往已摇身成为假日营地。

我一直说很多设计的反馈是很直觉的，比如你放一个跷跷板，就自然会有孩子来玩，在蟠龙天地，这个远离商业的“游乐场”成为了孩子们的乐园。

在商业层面，我在前瞻文中也有提及过，并非其他商业项目周边都没有公共绿地，差异在于是否能为项目所用，这是蟠龙天地的优势所在。项目在筹备期就已在这些绿地空间举办过露营、健身等各种社群向活动，开业后甚至把马场也搬了进来（引入了骑乐马术）。

由MOREPRK带来的滑板公园，再造自然空间焕发年轻活力。

甚至我们在商业项目中极为少见的浆板运动也因为有水系加持成为了蟠龙天地的独特景观。更多内容在下文中还会呈现。

未来随着周边更多住宅的建成和居民入住，加上项目自身调性愈发成型，这些空间物尽其用几乎是板上钉钉。

以上是蟠龙的“宝藏”，是项目的“底”，蟠龙天地的打造就是要将独特转化为真正的优势。但光这些还不够，瑞安为片区赋能，更需要发挥自身二十余年的积累、经验，带来一则现代化规划、运营特色商业的优质范本，那么下一趴就来看看瑞安有什么能够为此而助力。

瑞安

1、有成熟的规划经验和能力

在全国范围内拥有多个成功开放式街区更新项目作为背书的瑞安，显然期望把蟠龙天地打造为又一集大成之作，因此虽然普通消费者身在其中可能“不识庐山真面目”，但其实我们的游逛、消费体验都会被合理有序的布局而潜移默化影响。

在实际规划层面，蟠龙天地不能像新建购物中心般根据诉求进行量身定制，但会使得规划巧思更显趣味。

整个项目最具代表性的点位，来自于东西向的南墅泾河与南北向的香花桥所构筑起的“十”字型街巷格局，瑞安对其进行了保留并以此为中轴进行规划和内容的延展。不过有趣的是，这并非是一条极具辨识度、尺度宽阔的动线，几乎隐秘于古风楼宇和小桥流水之间，但这恰恰是最能代表蟠龙天地的魅力浓缩和核心所在，是众多休闲餐饮品牌的聚集地，未来也势必成为聚客重地。

若你身在其中，可能很难意识到下图就是如假包换的十字街交界处轴心位。

在十字街东西巷弄，其相对狭窄的尺度和周边较矮的建筑相得益彰，能感受到项目给到这条街如此高权重，来自于其对蟠龙韵味的完美还原，而上文提及的BLUE BOTTLE COFFEE以及余德耀艺术空间、星巴克等重要品牌也均选址于此。

南北走向则承接香花桥，增添一抹水乡色彩。而河对岸迎来的则是Don Nino、LADUREE等在上海新天地有店的热门甜品品牌，轴心位置附近的品牌含金量也可见一斑。

虽然布局规划方面与常规商业项目有类似的逻辑，但在视觉和尺度方面却是截然相反的呈现，这也是蟠龙天地的独特看点所在。而在区块分布方面，我在前瞻文中有介绍到，项目以河与路为界，划分为“主打品质生活的北市、主打社交欢聚的南市、以及主打文化户外的庵市”三个区域，结合注重非遗文创的“十字街”外围街区的尺度逐步开阔，商业氛围的侧重也有所不同。

餐饮方面不论南市及北市，咖啡甜品等面积需求不大、时尚且形象出众的品牌会更聚焦在十字街轴心附近，充当“名片”又凝聚活力。

而管饱的快餐、简餐、中式茶饮则顺势布局于咖啡甜品的外围。

注重外摆及休闲氛围的西式餐饮品牌主要布局于南市拥有河滨动线的临水区域。

大餐饮品牌虽然也需要滨水景观位，但由于餐饮场景以及面积方面的诉求，因此相对开放度较低。

零售方面，文创业态被集中在了十字街附近，理应是与项目文化属性相契合而为之。

近年势头颇好的黄金珠宝业态引入了多个品牌组成一个氛围区域。

服装业态主要布局于楼宇空间相对更为充裕的南市。

北市由于更临近住宅区域，因此超市、家居、生活方式买手店等业态选址于此。

以及新能源车业态位于最南侧车行道周边，包括上文提及的目的型业态位于2层，大多都能找到相应的规划逻辑。

再进一步往外延展，类似的针对性规划依旧。在与充裕绿地空间更为接近的庵市主打户外运动等业态。

在东北侧紧临住宅的北市引入童趣中心。

在特色业态方面，蟠龙天地则结合自身“文化”和“自然”理念，以及在地和自然户外资源，引入了诸如法布尔花园、年之糕-上海特色糕团，甚至是汉服体验等相对具有地域特色的品牌。

在功能布局方面，COCO-MAT精品酒店为项目带来微度假属性的目的性消费；余德耀美术馆则有助于提升项目调性并将更多艺术资源展现于大众。他们也充当了类似购物中心动线末端主力大店的角色。

这些最终在蟠龙天地公众号四月的官宣中得到了体现——项目对品牌采用了文化体验、户外运动、设计家居、美学零售、亲子休闲、品质生活、中西美食、甜点饮品这样的并行分类，呼应了其以平面维度进行区域规划的主逻辑，同样也是项目特殊看点所在。

商户之外，在街巷之间出现的各色广场、戏台等公共空间既可用于举办各种活动，也为街区创造了“呼吸感”。

项目在4月29日正式开业当天的仪式正是戏台广场。

十字街东侧名为“涵春广场”，地面雕刻有商业部分的平面图，俯视观赏更为清晰。

北侧的小观园作为项目与住宅之间的缓冲，如同一座惬意后花园。

而其他各广场空间，会尽可能在形态、景观、尺度上与周边建筑相融合，同时有意识地进行公共艺术装置的布局，如同传统商业项目中的小中庭布置艺术或活动装置一般，起到聚客和吸睛作用。

《张灯结彩·编织的树》

《上海树》

《拥抱》

《刘静和康晓亮》

2、有品牌资源

显然，这是蟠龙天地之所以称之为商业项目的必要因素，尤其是瑞安极具底蕴的餐饮及休闲生活方式业态品牌资源，与项目的形态结构完美契合。

说得更为直白一点，我们完全可以视为是瑞安把这些品牌尤其是类似BLUE BOTTLE COFFEE、BoboLEE、Don Nino、LADUREE……等即使在核心商圈都能亮眼的优质品牌带到了蟠龙，这是蟠龙天地有别于普通江南水乡商业的招商优势所在（多数类似商业其实也都会有星巴克、麦当劳等标配，但优质开发商的价值就在于能够在招商方面更进一步）。

有如此商户内容势必能满足周边尤其是附近瑞安自有住宅用户日常生活所需，同时也能让远道而来的消费者甚至游客享用、体验到优质的商业内容和服务。其逻辑和迪士尼小镇有点类似，即虽然足以成为景区，但在商业内容方面更趋国际化、前沿化、时尚化。

3、有文化艺术资源

在瑞安深耕上海的二十余年，也是文化艺术资源长期积累的二十余年，上海新天地与上海时装周、设计节等城市级活动有着深度合作，同时也不乏光影上海、天地餐厅周、天地世界音乐节等自创IP活动。

集团旗下全国各地项目的联动，早已让瑞安有能力将各种艺术文化资源进行因地制宜的整合运用，这在蟠龙天地再次得到验证。

开业期间的「艺游自然Art in Green 公共艺术季」，蟠龙天地就携手余德耀美术馆、“燃冉”青年艺术家孵化计划两大合作伙伴，带来一系列公共艺术作品与展览作品，呈现于河畔、绿地和广场等公共空间，让客人能不经意间与艺术邂逅、让艺术回归日常，正如同他们被穿插在本文中一般。

除了上文用书名号标注的多个作品之外，还包括有：《张灯结彩·编织的屋》。

《张灯结彩·编织的亭》

《建设的工具》

《江南雾屿》

《1-4-5-1》

《梦石》

其中《融化的太阳逗》在瑞虹天地太阳宫也有呈现，只是形态迥异，颇具彩蛋趣味。

瑞虹天地太阳宫的《太阳逗》

“雪竹轩”作为蟠龙天地与余德耀美术馆全新开发的战略合作项目的落地空间，开业期间呈现首个免费展览《邻居NEXT DOOR》，是有别于艺术装置的文化艺术体验。至此，蟠龙天地的15件公共艺术作品已在本文中全部呈现，有兴趣的朋友可以回顾一下是哪些哦。

而“燃冉”青年艺术家孵化计划正是去年上海新天地主推的重要活动之一，我曾在《XINTIANDI新天地与UCCA携手打造“燃冉”计划，为商业与艺术融合开启新想象》一文中有做过相关分享，如今在蟠龙天地得到了延展。当然也要call back一下上文所述XINTIANDI「光影上海」的《月见蟠龙 The Moon Journey》，为蟠龙天地带来品牌化运营的能量。

这些无一不透出瑞安在市场推广方面的驾轻就熟——用现代化的手法让建筑、空间焕发新意，足以为项目在开业期间带来历史与人文、文化与艺术相互交织的感受。

4、有现代化的运营方式

文化艺术内容的植入也属于现代化运营范畴，但由于在蟠龙天地权重较大，因此才在上文分解为单独一趴。

整个开业期间市场推广如下图所示，分为了蟠龙赶集、漫步蟠龙、艺术展览、最美江南四大版块，分别带来户外生活节Urban Outdoor Festival、农夫有花头Modern Farmer市集以及各种购物中心中常见的SP活动。而这些活动中，偏骑行、露营、户外的生活方式呈现，以及以农场品牌为主的市集加持，都有助于强化项目调性。

户外生活节在上文的露营场景中已经有所体现，而位于烟雨廊桥以及周边草坪的农夫有花头市集从形态、内容、氛围来看也绝对称得上量身定制。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

公共服务方面，除了停车设施完备之外，例如母婴室、服务中心、宠物友好等现代化配套运营理念也一应俱全。

卫生间的指示同样采用了卷轴样式，而室内的屋檐造型则与项目各建筑形态相呼应，令人印象深刻。

服务中心则是项目的缩影，既有古韵雅风，现代化的服务标准也一应俱全。

宠物友好标签是不可能抹去的，项目有利用充裕的户外空间打造了一个专属的宠物乐园。

人宠相伴也成为了蟠龙天地的有爱景观。

各种指引标识采用了中英日三种文字进行了标注，考虑到不同客群的诉求。

5、有细节洞察和匠心精神

这是优质开发商的隐性实力体现，它未必跃然纸上，但会潜移默化中让客人感觉宾至如归。例如在我阅读关于上海新天地建设的书籍后才知道，当时在修建时由于需要先拆除石库门墙面，因此有将所有的砖块一一编号保存，之后再逐一归位，如此庞大和精细的工作，需要对历史文化足够心怀敬意。

蟠龙天地的打造过程同样不乏细节匠心的体现，例如蟠龙堤岸使用了超过20种不同形制的系缆石，这些系揽石如同结绳记事的绳节，映射出“门系钓鱼船”的江南旧事。

又如上文提到的屋顶采用了原始青瓦材料，而其造型、屋面宽度，也均是再现重檐连绵的空间氛围。

这里再call back一下十字街，据官方数据所述，项目将街道宽度设置为了2-3米，同时沿街建筑控制在2层，达成0.46-0.7街墙比，这是蟠龙旧时的模样。街墙比造就了窄街密路，行走在巷道间，人们能感觉到舒适而有存在感。这是对十字街存在意义的重要补充。